Будет ли срок владения недвижимостью считаться с даты покупки после раздела имущества супругов?

Вопрос посетителя, Андрей, Саратов

У меня и бывшей супруги есть объекты недвижимости, которые находятся в нашей совместной собственности. Право собственности было зарегистрировано давно — 29 июня 2007 года. Сейчас мы хотим оформить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, чтобы определить, кому что будет принадлежать, а потом продать это имущество. Возник вопрос по НДФЛ: не получится ли так, что после соглашения о разделе срок владения начнет считаться заново? Или для налога при продаже срок владения все равно будет считаться с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, то есть с 2007 года?

Вопрос перефразирован юристом

С какого момента исчисляется минимальный срок владения недвижимостью для НДФЛ после раздела совместно нажитого имущества бывших супругов?

Ниже приведен развернутый ответ юриста на заданный вопрос. Если подробный правовой разбор покажется сложным, после него есть ответ юриста простыми словами — можно сразу перейти к нему.

Для ответа на вопрос о НДФЛ при последующей продаже недвижимости после раздела имущества нужно определить, меняется ли момент начала владения объектом из-за соглашения между бывшими супругами. В налоговом смысле главный вопрос заключается не в самой дате соглашения о разделе, а в том, когда у супругов возникло право собственности на соответствующий объект недвижимости.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, которые налогоплательщик получает от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Поэтому решающим обстоятельством при оценке налоговых последствий продажи является продолжительность владения конкретным объектом недвижимости.

В описанной ситуации право собственности возникло 29 июня 2007 года. Если речь идет именно о тех объектах недвижимости, которые с этого момента находились в совместной собственности бывших супругов, то для НДФЛ нужно оценивать, прекращается ли старое право собственности и возникает ли новое право из-за соглашения о разделе имущества.

Сейчас объекты недвижимости принадлежат бывшим супругам на праве общей совместной собственности. Согласно п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ это означает, что имущество находится в собственности обоих бывших супругов, но доля каждого из них в праве общей собственности заранее не определена.

Общая совместная собственность отличается от долевой тем, что у каждого участника нет выделенной доли в праве собственности до тех пор, пока такая доля не будет определена. Но это не означает, что супруги не являются собственниками имущества. Напротив, имущество уже принадлежит им обоим, просто без определения конкретной доли каждого.

После заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества прежний режим общей совместной собственности прекратится. Однако прекращение режима совместной собственности не означает автоматического возникновения права собственности с нуля. Соглашение меняет правовой режим уже имеющегося права, но не обязательно создает новое право на объект в налоговом смысле.

Исходя из п. 3 ст. 38 СК РФ, совместная собственность при разделе имущества может прекратиться двумя основными способами. Первый вариант — в соглашении будет определено, какое конкретное имущество передается каждому из супругов. Тогда вместо общей совместной собственности возникает индивидуальная собственность каждого из бывших супругов на конкретные объекты недвижимости.

Второй вариант — в соглашении будут определены доли каждого из бывших супругов в этом имуществе. Тогда общая совместная собственность трансформируется в общую долевую собственность. То есть бывшие супруги остаются собственниками, но теперь доля каждого в праве будет конкретизирована.

Формально в п. 3 ст. 38 СК РФ говорится о разделе совместно нажитого имущества в судебном порядке. Однако предусмотренные там варианты раздела применимы и к соглашению бывших супругов о разделе имущества. Такой вывод основан на принципе аналогии закона, закрепленном в ст. 5 СК РФ, а также на самой природе раздела имущества: иных реальных вариантов раздела, кроме передачи конкретного имущества каждому супругу или определения долей, фактически не существует.

Поэтому при соглашении о разделе имущества возможны те же правовые модели: либо каждый бывший супруг получает конкретные объекты, либо у каждого определяется доля в общем имуществе. Но в любой из этих моделей важно понимать, что супруги не становятся собственниками впервые. Они уже были собственниками этого имущества до раздела.

Если соглашение предусматривает передачу конкретных объектов недвижимости в индивидуальную собственность каждого бывшего супруга, право собственности соответствующего супруга продолжает существовать. Оно меняет свои характеристики: раньше супруг был сособственником в режиме общей совместной собственности, а после соглашения становится единоличным собственником конкретного объекта. Но это не означает, что срок владения для целей НДФЛ начинается заново с даты соглашения.

Если же соглашение только определяет доли каждого из бывших супругов в праве собственности, вывод о продолжении владения еще более очевиден. В такой ситуации даже состав собственников не меняется: оба бывших супруга остаются собственниками того же имущества. Меняется только то, что их доли становятся конкретно определенными.

При этом в силу п. 1 ст. 39 СК РФ доли супругов признаются равными, если речь идет о разделе общего имущества супругов и нет иных обстоятельств, меняющих этот подход. Но для вопроса о сроке владения главное не соотношение долей, а то, что право собственности на имущество продолжает существовать, а не возникает заново.

Следовательно, каким бы способом бывшие супруги ни разделили имущество — путем передачи конкретных объектов каждому или путем определения долей — момент начала течения минимального предельного срока владения не должен измениться. Срок владения конкретным объектом недвижимости исчисляется с момента, когда этот объект был приобретен супругами, а не с момента подписания соглашения о разделе имущества.

В описанной ситуации дата возникновения права указана как 29 июня 2007 года. Значит, если объект недвижимости действительно относится к тому имуществу, право на которое возникло у супругов в июне 2007 года, срок владения для целей НДФЛ должен исчисляться именно с этой даты первоначального возникновения права собственности.

Такой срок владения уже значительно превышает минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, необходимый для освобождения дохода от НДФЛ. Поэтому при последующей продаже объекта доходы от его реализации не должны облагаться НДФЛ, если нет иных обстоятельств, меняющих правовую оценку.

Такой подход подтверждается и правоприменительной практикой. В письме Минфина России от 23.06.2015 № 03-04-05/36153 указано, что согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.

Из этого следует, что если квартира находилась в совместной собственности супругов более минимального предельного срока владения, доходы от продажи такой квартиры не подлежат обложению НДФЛ независимо от даты изменения состава собственников на квартиру. То есть сама дата перехода объекта к одному из супругов после раздела не становится новой начальной точкой владения.

Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 15.11.2019 № 03-04-05/88173 и других разъяснениях. Их общий смысл состоит в том, что изменение режима собственности между супругами не рассматривается как новое приобретение недвижимости для целей исчисления минимального срока владения.

Вместе с тем нужно обратить внимание на одну оговорку. В вопросе используется формулировка об «исходной» квартире. Она не вполне ясна без дополнительных подробностей. Если речь идет именно о том же объекте недвижимости, право на который было зарегистрировано 29 июня 2007 года, вывод о сроке владения с этой даты выглядит обоснованным.

Если же под «исходной» квартирой подразумевается более сложная ситуация, например изменение объекта, образование новых объектов, замена имущества или иные обстоятельства, которые не раскрыты в вопросе, правовая оценка могла бы отличаться. Поэтому для окончательного вывода важно точно понимать, какой именно объект планируется продавать и как он связан с первоначально зарегистрированным правом собственности.

По имеющимся фактам можно сделать основной вывод: после заключения бывшими супругами соглашения о разделе совместно нажитого недвижимого имущества момент начала течения минимального предельного срока владения объектами недвижимости не изменится. Срок владения конкретным объектом будет считаться с момента, когда он был приобретен супругами, то есть в описанной ситуации — с июня 2007 года.

Поскольку с июня 2007 года прошло существенно больше минимального предельного срока владения недвижимым имуществом, доходы от продажи таких объектов не будут облагаться НДФЛ. Соглашение о разделе имущества перед продажей само по себе не создает нового срока владения и не лишает бывших супругов права учитывать первоначальную дату возникновения права собственности.

Если недвижимость была в совместной собственности бывших супругов с 29 июня 2007 года, то соглашение о разделе имущества само по себе не начинает срок владения заново. После раздела меняется форма собственности: кто-то может стать единоличным собственником конкретного объекта или у супругов могут появиться определенные доли. Но это не означает, что имущество приобретено заново.

Для НДФЛ срок владения нужно считать с момента первоначального возникновения права собственности, то есть с июня 2007 года. Такой срок уже давно больше минимального предельного срока владения недвижимостью. Поэтому при продаже этих объектов доходы не должны облагаться НДФЛ, если речь идет о тех же объектах и нет дополнительных обстоятельств, меняющих ситуацию.

Андрей и Марина купили квартиру в браке, право собственности было зарегистрировано в июне 2007 года. После развода квартира осталась в их общей совместной собственности, доли каждого не были определены. Через много лет бывшие супруги решили заключить соглашение о разделе имущества и затем продать квартиру.

В соглашении они могут определить, что квартира переходит Андрею, а Марина получает другое имущество. В этом случае Андрей станет единоличным собственником квартиры, но он не приобретет право на нее впервые: до раздела он уже был сособственником этой квартиры. Поэтому срок владения для НДФЛ не начнется с даты соглашения.

Если бы Андрей и Марина не передавали объект одному из них, а просто определили доли, вывод был бы таким же. Совместная собственность стала бы долевой, но право собственности продолжило бы существовать с момента первоначального приобретения. Поэтому срок владения считался бы с 2007 года.

Вывод: соглашение о разделе имущества между бывшими супругами не обнуляет срок владения недвижимостью. Если объект был в собственности с июня 2007 года, при продаже доход не должен облагаться НДФЛ из-за истечения минимального срока владения.

Важно: вопрос о сроке владения недвижимостью после раздела имущества бывших супругов зависит от того, какие именно объекты являются предметом соглашения, когда возникло первоначальное право собственности, идет ли речь о тех же объектах или об «исходной» квартире с нераскрытыми дополнительными обстоятельствами, а также от того, каким способом будет оформлен раздел — передачей конкретного имущества каждому супругу или определением долей. Если речь идет о недвижимости, находящейся в совместной собственности с 29 июня 2007 года, соглашение о разделе имущества само по себе не меняет момент начала владения для целей НДФЛ, однако при наличии иных фактов оценка может измениться. Ответ дан исходя из сформулированных посетителем сайта фактов, могут быть иные факты и обстоятельства, и использование материалов статьи без получения индивидуальной юридической консультации осуществляется на усмотрение читателя.

С какого момента считается срок владения недвижимостью после раздела имущества супругов?

Срок владения недвижимостью после раздела совместно нажитого имущества считается с момента первоначального возникновения права собственности. Само соглашение о разделе имущества не запускает срок владения заново. Если право было зарегистрировано 29 июня 2007 года, срок владения считается с этой даты.

Начинается ли срок владения заново после соглашения о разделе имущества?

Нет, соглашение о разделе имущества само по себе не обнуляет срок владения недвижимостью. Оно меняет режим собственности или распределение объектов между бывшими супругами, но не означает новое приобретение имущества. Для НДФЛ учитывается дата первоначального возникновения права собственности.

Нужно ли платить НДФЛ после продажи недвижимости, разделенной между бывшими супругами?

Если недвижимость находилась в собственности более минимального предельного срока владения, доход от ее продажи освобождается от НДФЛ. В ситуации с правом собственности с 29 июня 2007 года этот срок уже давно истек. Поэтому при продаже таких объектов доходы не должны облагаться НДФЛ, если речь идет о тех же объектах.

Какая дата важна для НДФЛ при продаже недвижимости после развода?

Для НДФЛ важна дата первоначального возникновения права собственности на конкретный объект недвижимости. Дата соглашения о разделе имущества не становится новой датой начала владения. Если объект был приобретен супругами в 2007 году, именно эта дата учитывается для минимального срока владения.

Что такое общая совместная собственность супругов?

По п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ общая совместная собственность означает, что имущество принадлежит обоим супругам, но доля каждого заранее не определена. Это не значит, что супруги не являются собственниками. Они уже владеют имуществом, просто без выделения конкретных долей.

Что происходит с совместной собственностью после раздела имущества?

После раздела имущества режим общей совместной собственности прекращается. Имущество может перейти каждому из супругов в индивидуальную собственность либо совместная собственность может преобразоваться в долевую. В обоих случаях само право собственности на имущество не возникает заново.

Какие варианты раздела совместно нажитого имущества бывают?

При разделе имущества возможны два основных варианта. Первый — каждому из супругов передается конкретное имущество. Второй — определяются доли каждого из супругов в праве собственности, и совместная собственность превращается в долевую.

Если квартира после раздела перешла одному супругу, срок владения считается заново?

Нет, даже если конкретный объект переходит одному супругу в индивидуальную собственность, срок владения не начинается заново. До раздела этот супруг уже был сособственником имущества. После раздела меняются характеристики права, но не сам факт прежнего владения.

Если после раздела определили доли супругов, меняется ли срок владения?

Если соглашение только определяет доли бывших супругов, срок владения недвижимостью не меняется. В такой ситуации состав собственников остается прежним, а меняется только то, что доли становятся конкретно определенными. Срок владения продолжается с даты первоначального приобретения объекта.

Почему раздел имущества не считается новым приобретением недвижимости?

При разделе бывшие супруги уже являются собственниками имущества, нажитого в браке. Соглашение о разделе только меняет режим собственности или распределяет объекты между ними. Поэтому право собственности продолжает существовать, а не возникает заново.

Какая норма НК РФ освобождает от налога при продаже недвижимости после срока владения?

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости связано с абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Доходы от продажи объекта освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Поэтому главным является срок нахождения объекта в собственности.

Считается ли срок владения с 2007 года после раздела имущества?

Если право собственности на объект возникло 29 июня 2007 года и речь идет о том же объекте недвижимости, срок владения считается с июня 2007 года. Соглашение о разделе имущества не меняет момент начала владения. В такой ситуации минимальный предельный срок владения уже истек.

Нужно ли ждать новый минимальный срок после раздела квартиры?

Ждать новый минимальный срок после соглашения о разделе имущества не нужно, если квартира уже находилась в собственности супругов более минимального предельного срока. Раздел не считается новым приобретением объекта. Поэтому срок владения определяется по первоначальной дате возникновения права.

Как влияет ст. 38 СК РФ на раздел имущества бывших супругов?

П. 3 ст. 38 СК РФ предусматривает варианты раздела совместно нажитого имущества: передачу конкретного имущества каждому супругу или определение долей. Хотя норма говорит о судебном порядке, такие варианты применимы и к соглашению о разделе имущества по аналогии закона. Это связано со ст. 5 СК РФ и самой природой раздела имущества.

Какие доли супругов считаются при разделе общего имущества?

В силу п. 1 ст. 39 СК РФ доли супругов признаются равными, если речь идет о разделе общего имущества супругов. Для вопроса о НДФЛ важнее не размер долей, а то, что супруги уже были собственниками имущества до раздела. Поэтому определение долей не обнуляет срок владения.

Что говорит Минфин о сроке владения после изменения состава собственников?

В письме Минфина России от 23.06.2015 № 03-04-05/36153 указано, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не прекращает право собственности этого лица. Поэтому если квартира была в совместной собственности супругов более минимального срока, доход от ее продажи не облагается НДФЛ. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 15.11.2019 № 03-04-05/88173.

Влияет ли изменение состава собственников на срок владения для НДФЛ?

Изменение состава собственников само по себе не означает прекращение права собственности у лица, которое уже было участником общей собственности. Такой подход связан со ст. 235 ГК РФ и позицией Минфина. Поэтому переход объекта к одному из бывших супругов после раздела не делает его новым собственником с нулевым сроком владения.

Что важно проверить перед продажей недвижимости после раздела имущества?

Важно проверить, идет ли речь о тех же объектах недвижимости, право на которые возникло первоначально. Если объект находился в собственности с 29 июня 2007 года, срок владения считается с этой даты. Если же формулировка об «исходной» квартире скрывает дополнительные обстоятельства, оценка может измениться.

Может ли ответ измениться, если речь идет об исходной квартире?

Фраза об «исходной» квартире может быть не совсем ясной без дополнительных подробностей. Если речь идет о том же объекте, право на который возникло 29 июня 2007 года, срок владения считается с этой даты. Если же объект изменялся или есть другие нераскрытые обстоятельства, правовая оценка может быть иной.

Какой главный вывод по НДФЛ при продаже недвижимости после раздела супругов?

Если недвижимость была в совместной собственности бывших супругов с июня 2007 года, соглашение о разделе имущества не меняет момент начала владения. Срок владения считается с первоначальной даты возникновения права собственности. Поскольку минимальный предельный срок владения уже истек, доходы от продажи таких объектов не должны облагаться НДФЛ.