Как сдавать апартаменты в аренду самозанятому?
Оглавление
- Что такое апартаменты и как их можно использовать
- Можно ли сдавать апартаменты самозанятым — и при каких условиях
- Как оформить самозанятость для сдачи апартаментов
- Налоги и финансовые особенности
- Риски и ограничения
- Альтернативные варианты
- Практический пример: как Дмитрий стал легальным арендодателем
- Итоговый вывод
Что такое апартаменты и как их можно использовать
Апартаменты — это помещения в многофункциональных зданиях, которые по документам относятся к категории «нежилых». Несмотря на полную жилую инфраструктуру (кухня, санузел, спальня), они не имеют статуса жилого помещения. Это означает, что в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, а коммунальные платежи и налог на имущество рассчитываются по коммерческим тарифам.
Юридически апартаменты могут использоваться для офисов, гостиниц, коворкингов или временного размещения. Однако в реальности многие собственники сдают их физическим лицам для проживания — на несколько месяцев или лет. Это не запрещено напрямую, но требует учёта нескольких условий: согласия управляющей компании, соответствия проектной документации и отсутствия признаков коммерческой гостиничной деятельности.
Если апартаменты используются исключительно для проживания физического лица на длительный срок (от 30 дней и более), это может быть признано «сдачей в аренду», а не гостиничным бизнесом. Но если вы регулярно принимаете разных гостей на несколько суток — это уже предпринимательская деятельность, требующая регистрации ИП или ООО.
Можно ли сдавать апартаменты самозанятым — и при каких условиях
Да, можно сдавать апартаменты как самозанятый — но только при соблюдении ряда условий:
- Арендатор — физическое лицо (не ИП и не юридическое лицо);
- Апартаменты сдаются для проживания, а не как офис или гостиница;
- Срок аренды — не менее 30 дней (длительная аренда);
- Вы являетесь собственником помещения.
Режим самозанятости («Налог на профессиональный доход») не распространяется на сдачу имущества юридическим лицам или ИП — это прямо запрещено. Кроме того, если налоговая сочтёт, что вы ведёте гостиничный бизнес (например, при частой смене гостей и посуточной оплате), она может исключить вас из режима НПД и потребовать регистрации как предпринимателя.
Также важно: при регистрации в качестве самозанятого вы указываете вид деятельности. Для аренды следует выбирать код, соответствующий «сдаче жилых помещений в аренду», даже если формально ваши апартаменты — нежилые. Это не ошибка: налоговая разрешает использовать этот код, если фактически помещение используется для проживания.
Как оформить самозанятость для сдачи апартаментов
Регистрация в качестве самозанятого занимает не более 10 минут и возможна через:
- Официальное приложение «Мой налог»;
- Портал «Госуслуги»;
- Мобильные приложения банков: Сбер, Т-Банк, ВТБ и других.
После регистрации вы получаете статус налогоплательщика по налогу на профессиональный доход (НПД). При оформлении профиля укажите, что ваша деятельность — «Сдача жилых помещений в аренду». Это стандартная формулировка, даже если объект технически нежилой, но используется для проживания.
В договоре аренды обязательно пропишите:
- Что помещение сдаётся физическому лицу;
- Цель — временное проживание;
- Срок аренды — не менее одного месяца.
Каждый месяц, получив оплату, вы формируете чек в приложении «Мой налог». Налог (4% от суммы) удерживается автоматически и перечисляется в бюджет. Вы не сдаёте декларации и не платите страховые взносы.
Налоги и финансовые особенности
При сдаче апартаментов физическим лицам самозанятый платит налог в размере 4% от дохода. Это фиксированная ставка, не зависящая от региона. Налог рассчитывается и уплачивается автоматически при формировании чека.
Важно: самозанятые не могут уменьшать налогооблагаемую базу на расходы. Это означает, что вы платите 4% со всей суммы аренды — даже если тратите деньги на коммуналку, ремонт, мебель или уборку. В отличие от ИП на УСН «доходы минус расходы», у самозанятого режим «доходы» без вычетов.
Кроме того, нет пенсионных или медицинских отчислений. Это упрощает администрирование, но снижает будущую пенсию, если вы не делаете взносы добровольно.
Максимальный годовой доход по режиму НПД — 2,4 млн рублей. При превышении лимита вы автоматически теряете статус самозанятого с начала следующего года.
Риски и ограничения
Несмотря на простоту режима, сдача апартаментов самозанятым сопряжена с рядом рисков:
- Нежилой статус. Местные власти или управляющая компания могут запретить использование апартаментов для проживания, если проект здания не предусматривает гостиничного или жилого использования.
- Проверка налоговой. Если вы слишком часто меняете арендаторов или указываете краткосрочную аренду, ФНС может признать вашу деятельность гостиничной и исключить из режима НПД.
- Отказ УК. Управляющая компания вправе запретить сдачу в аренду, особенно если комплекс позиционируется как деловой или если другие собственники жалуются на шум и частую смену жильцов.
- Нет вычетов. Все расходы на содержание — на вас, налог уплачивается со всей суммы дохода.
Также стоит учитывать, что некоторые банки могут отказать в ипотеке на апартаменты, а при продаже — нежилой статус может снизить ликвидность объекта. Но для целей сдачи в аренду это менее критично.
Альтернативные варианты
Если ваша ситуация не подходит под режим самозанятости, есть другие пути легализации дохода:
- Посуточная аренда — требует регистрации ИП или ООО. Рекомендуется выбрать УСН 6% («доходы»), так как вычеты по расходам редко окупаются при краткосрочной сдаче.
- Аренда юридическим лицам — самозанятость не подходит. Вы можете сдавать как физическое лицо, платя НДФЛ 13%, или зарегистрировать ИП.
- Сдача нескольких объектов — если вы управляете портфелем недвижимости, налоговая может признать это предпринимательством даже при долгосрочной аренде. В этом случае ИП — более надёжный выбор.
Для одного апартамента, сдаваемого одному арендатору на 6–12 месяцев, самозанятость остаётся оптимальным решением.
Практический пример: как Дмитрий стал легальным арендодателем
Дмитрий, 38 лет, инженер, купил апартаменты в новом комплексе в Санкт-Петербурге два года назад. Он не планировал там жить, а хотел получать стабильный доход. Сначала он сдавал «в чёрную», но после истории с соседом, которого оштрафовали за нелегальную сдачу, решил узаконить деятельность.
Он проверил документы на здание — апартаменты разрешено использовать для временного размещения. Управляющая компания не возражала против аренды при условии, что срок — не менее месяца. Дмитрий нашёл арендатора — сотрудницу колл-центра, которая искала жильё на год.
Он зарегистрировался как самозанятый через приложение Т-Банка, выбрал вид деятельности «Сдача жилых помещений в аренду», составил договор на 11 месяцев с чётким указанием, что помещение сдаётся для проживания, и начал ежемесячно выставлять чеки на 45 000 рублей. Налог (1 800 рублей) списывался автоматически.
Дмитрий тратит около 3 000 рублей в месяц на коммуналку и уборку, но это его расходы — налоговая их не учитывает. Зато он спокоен: платит налог официально, не боится проверок, и арендатор довольна чистотой и порядком.
Итоговый вывод
Да, самозанятым можно сдавать апартаменты в аренду — но только физическим лицам, на срок от 30 дней и исключительно для проживания. Апартаменты формально являются нежилыми, поэтому важно избегать признаков гостиничной деятельности.
Если вы планируете долгосрочную аренду одного объекта — самозанятость идеально подходит. Если же вы хотите заниматься посуточной сдачей, управлять несколькими объектами или сдавать юрлицам — лучше зарегистрировать ИП.
Часто задаваемые вопросы о сдаче апартаментов самозанятым
Оглавление
- Можно ли самозанятому сдавать апартаменты в аренду?
- Может ли самозанятый сдать апартаменты юридическому лицу?
- Разрешена ли посуточная сдача апартаментов самозанятому?
- Какой налог платит самозанятый при сдаче апартаментов физлицам?
- Может ли самозанятый уменьшить налог на расходы по содержанию апартаментов?
- Как самозанятому зарегистрироваться для сдачи апартаментов в аренду?
- Какой вид деятельности указывать самозанятому при сдаче апартаментов?
- Нужен ли договор аренды при сдаче апартаментов самозанятым?
- Что обязательно указывать в договоре аренды апартаментов от самозанятого?
- Требуется ли регистрация договора аренды апартаментов в Росреестре?
- Можно ли прописаться в апартаментах, сдаваемых самозанятым?
- Почему коммунальные платежи выше за апартаменты, сдаваемые самозанятым?
- Какой налог на имущество платит собственник апартаментов, сдающий их как самозанятый?
- Может ли управляющая компания запретить самозанятому сдавать апартаменты?
- Проверяет ли налоговая сдачу апартаментов самозанятыми?
- Чем грозит сдача апартаментов без статуса самозанятого?
- Можно ли самозанятому сдавать несколько апартаментов в аренду?
- Какой максимальный доход разрешён самозанятому при сдаче апартаментов?
- Что произойдёт, если самозанятый превысит лимит дохода от сдачи апартаментов?
- Обязан ли самозанятый платить страховые взносы при сдаче апартаментов?
- Можно ли оформить ипотеку на апартаменты, которые планируется сдавать как самозанятый?
- Положен ли самозанятому налоговый вычет при сдаче апартаментов?
- Можно ли самозанятому сдавать апартаменты, купленные в ипотеку?
- Что делать самозанятому, если соседи жалуются на арендатора апартаментов?
- Нужно ли уведомлять налоговую о начале сдачи апартаментов как самозанятый?
- Как часто самозанятый должен выставлять чек при сдаче апартаментов?
- Может ли самозанятый сдавать апартаменты, оформленные не на него?
- Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый через агентство недвижимости?
- Чем грозит использование апартаментов как мини-гостиницы для самозанятого?
- Какой налоговый режим выбрать, если самозанятый хочет расширить сдачу апартаментов?
- Можно ли самозанятому сдавать апартаменты без ремонта?
- Обязан ли самозанятый оплачивать коммунальные услуги за сдаваемые апартаменты?
- Можно ли сдавать апартаменты самозанятым на 11 месяцев без регистрации договора?
- Нужно ли делать временную регистрацию арендатору апартаментов от самозанятого?
- Может ли самозанятый расторгнуть договор аренды апартаментов досрочно?
- Как самозанятому подтвердить доход от сдачи апартаментов?
- Может ли самозанятый сдавать апартаменты в новостройке?
- Нужно ли получать разрешение от застройщика на сдачу апартаментов самозанятым?
- Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый, если они находятся в деловом центре?
- Какие документы нужны самозанятому для легальной сдачи апартаментов?
Можно ли самозанятому сдавать апартаменты в аренду?
Может ли самозанятый сдать апартаменты юридическому лицу?
Разрешена ли посуточная сдача апартаментов самозанятому?
Какой налог платит самозанятый при сдаче апартаментов физлицам?
Может ли самозанятый уменьшить налог на расходы по содержанию апартаментов?
Как самозанятому зарегистрироваться для сдачи апартаментов в аренду?
Какой вид деятельности указывать самозанятому при сдаче апартаментов?
Нужен ли договор аренды при сдаче апартаментов самозанятым?
Что обязательно указывать в договоре аренды апартаментов от самозанятого?
Требуется ли регистрация договора аренды апартаментов в Росреестре?
Можно ли прописаться в апартаментах, сдаваемых самозанятым?
Почему коммунальные платежи выше за апартаменты, сдаваемые самозанятым?
Какой налог на имущество платит собственник апартаментов, сдающий их как самозанятый?
Может ли управляющая компания запретить самозанятому сдавать апартаменты?
Проверяет ли налоговая сдачу апартаментов самозанятыми?
Чем грозит сдача апартаментов без статуса самозанятого?
Можно ли самозанятому сдавать несколько апартаментов в аренду?
Какой максимальный доход разрешён самозанятому при сдаче апартаментов?
Что произойдёт, если самозанятый превысит лимит дохода от сдачи апартаментов?
Обязан ли самозанятый платить страховые взносы при сдаче апартаментов?
Можно ли оформить ипотеку на апартаменты, которые планируется сдавать как самозанятый?
Положен ли самозанятому налоговый вычет при сдаче апартаментов?
Можно ли самозанятому сдавать апартаменты, купленные в ипотеку?
Что делать самозанятому, если соседи жалуются на арендатора апартаментов?
Нужно ли уведомлять налоговую о начале сдачи апартаментов как самозанятый?
Как часто самозанятый должен выставлять чек при сдаче апартаментов?
Может ли самозанятый сдавать апартаменты, оформленные не на него?
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый через агентство недвижимости?
Чем грозит использование апартаментов как мини-гостиницы для самозанятого?
Какой налоговый режим выбрать, если самозанятый хочет расширить сдачу апартаментов?
Можно ли самозанятому сдавать апартаменты без ремонта?
Обязан ли самозанятый оплачивать коммунальные услуги за сдаваемые апартаменты?
Можно ли сдавать апартаменты самозанятым на 11 месяцев без регистрации договора?
Нужно ли делать временную регистрацию арендатору апартаментов от самозанятого?
Может ли самозанятый расторгнуть договор аренды апартаментов досрочно?
Как самозанятому подтвердить доход от сдачи апартаментов?
Может ли самозанятый сдавать апартаменты в новостройке?
Нужно ли получать разрешение от застройщика на сдачу апартаментов самозанятым?
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый, если они находятся в деловом центре?
Какие документы нужны самозанятому для легальной сдачи апартаментов?
В заключение - другие популярные статьи об апартаментах:
Источники
• Налоговый кодекс Российской Федерации
• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон «О налоге на профессиональный доход»
• Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
• Классификатор основных видов экономической деятельности (ОКВЭД)
• Официальные разъяснения Министерства финансов Российской Федерации
• Методические материалы Федеральной налоговой службы
