Как отличить апартаменты от квартиры?

При выборе недвижимости в новостройке или на вторичном рынке многие сталкиваются с путаницей: предлагаемое жильё называют то квартирой, то апартаментами. На первый взгляд разница несущественна, но на практике она может повлиять на регистрацию, налоги, коммунальные расходы и даже возможность продажи. В этой статье мы подробно разберём, как отличить апартаменты от квартиры, и в каких случаях это действительно важно.

Как понять — апартаменты или квартира: основные признаки

Первый и самый надёжный способ — изучить документы. В выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) в графе «Назначение» будет указано: «жилое помещение» — это квартира, «нежилое помещение» или «апартаменты» — соответственно, апартаменты.

Однако до обращения в Росреестр можно воспользоваться косвенными признаками:

Квартира расположена в жилом доме, а апартаменты — в здании с коммерческим или смешанным назначением (например, многофункциональный комплекс).
Жилые дома проходят государственную экспертизу на соответствие санитарным и противопожарным нормам для проживания. Апартаменты могут не соответствовать этим требованиям в полной мере.
В рекламных материалах застройщики часто прямо указывают «апартаменты», особенно если подчёркивают наличие отеля, спа-зоны или консьерж-сервиса.

Как узнать: зачем вообще разделять апартаменты и квартиры?

Различие становится критически важным в следующих ситуациях:

Прописка и регистрация. В квартире можно оформить постоянную регистрацию. В апартаментах — только временную, и то не всегда. Это ограничивает доступ к муниципальным услугам (школы, поликлиники).
Налогообложение. Налог на апартаменты обычно выше: он рассчитывается как на коммерческую недвижимость (до 2% от кадастровой стоимости против 0,1–0,3% для квартир).
Коммунальные платежи. Тарифы в апартаментах, как правило, на 20–40% выше, так как они не регулируются государством.
Перепланировка. В квартире вы можете легально перепланировать пространство, соблюдая жилищное законодательство. В апартаментах такие изменения зачастую невозможны или сильно ограничены.
Ипотека и маткапитал. Большинство банков не выдают ипотеку на апартаменты, а материнский капитал нельзя использовать для их покупки.

Как понять - апартаменты или квартира

Как отличить апартаменты от квартиры по юридическому статусу

Главное отличие — в правовом регулировании:

Квартира — это жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания. Регулируется Жилищным кодексом РФ. Владелец имеет полный набор прав: прописка, наследование, дарение, сдача в аренду без ограничений.
Апартаменты — это нежилое помещение с функцией временного проживания. Регулируются Гражданским кодексом и законодательством о коммерческой недвижимости. Формально — это офис или гостиничный номер, адаптированный под жильё.

Из-за этого статуса владельцы апартаментов не могут участвовать в управлении домом через ТСЖ, а управляющая компания назначается застройщиком и может менять тарифы без согласования с жильцами.

Как понять — апартаменты или квартира: инфраструктура и условия проживания

Апартаменты часто выглядят привлекательнее: современные лобби, консьерж, фитнес-клуб, парковка, иногда даже ресепшн и уборка по вызову. Однако за это удобство приходится платить дороже — и деньгами, и правами.

Квартиры в типовых жилых домах могут уступать в сервисе, но обеспечивают юридическую и социальную стабильность: вы можете жить там десятилетиями, прописывать детей, менять провайдеров, выбирать управляющую компанию и участвовать в капремонте.

Как узнать до покупки: практические советы

Попросите у застройщика проектную документацию и разрешение на строительство. Там будет указано функциональное назначение здания.
Сделайте запрос в Росреестр на интересующий объект — это можно сделать онлайн через сайт госуслуг.
Обратите внимание на категорию земли под домом: если это «земли населённых пунктов — для жилой застройки», скорее всего, это квартиры. Если «земли промышленности или иного специального назначения» — вероятно, апартаменты.
Уточните у риелтора или застройщика возможность постоянной регистрации. Если ответ уклончивый или отрицательный — это апартаменты.

Как узнать - апартаменты или квартира

Заключение: как отличить апартаменты от квартиры — и почему это важно

Выбор между апартаментами и квартирой — это не просто вопрос дизайна или локации. Это решение, которое влияет на вашу правовую защищённость, финансовую нагрузку и качество жизни в долгосрочной перспективе. Если вы планируете жить в помещении постоянно, регистрировать семью и пользоваться социальной инфраструктурой — выбирайте квартиру. Если вам нужна временная резиденция с высоким уровнем сервиса и вы готовы платить больше — апартаменты могут подойти.

Теперь вы знаете, как понять — апартаменты или квартира, как узнать их статус по документам и как отличить один тип жилья от другого уже на этапе просмотра. Используйте эти знания, чтобы не совершить дорогостоящую ошибку при покупке недвижимости.

FAQ: Апартаменты или квартира — что выбрать?

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Главное отличие — в правовом статусе. Квартира — это жилое помещение, регулируемое Жилищным кодексом РФ, а апартаменты — нежилое помещение, относящееся к коммерческой недвижимости и регулируемое Гражданским кодексом. Это влияет на регистрацию, налоги, коммунальные платежи и возможность использования материнского капитала.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна, так как они имеют статус нежилого помещения. В некоторых случаях возможно оформление временной регистрации, но это зависит от решения миграционных органов и статуса здания (например, если оно оформлено как гостиница).

Какой налог платят владельцы апартаментов?

Налог на апартаменты рассчитывается как на коммерческую недвижимость и может достигать 2% от кадастровой стоимости в год, тогда как для квартир он составляет от 0,1% до 0,3%. Это делает содержание апартаментов значительно дороже в долгосрочной перспективе.

Дают ли ипотеку на апартаменты?

Большинство банков не выдают ипотечные кредиты на покупку апартаментов, поскольку они не относятся к жилым помещениям. Некоторые банки предлагают коммерческую ипотеку, но под более высокий процент и с более строгими требованиями к заёмщику.

Можно ли купить апартаменты за материнский капитал?

Нет, средства материнского капитала нельзя использовать для покупки апартаментов, так как Пенсионный фонд требует, чтобы приобретаемое жильё имело статус «жилое помещение». Апартаменты не соответствуют этому требованию.

Как узнать по выписке из ЕГРН — апартаменты это или квартира?

В выписке из ЕГРН в разделе «Назначение» будет указано: «жилое помещение» — значит, это квартира; «нежилое помещение» или «апартаменты» — значит, это апартаменты. Также стоит обратить внимание на вид разрешённого использования земельного участка под домом.

Дороже ли коммунальные платежи в апартаментах?

Да, тарифы на коммунальные услуги в апартаментах обычно выше, так как они не регулируются государством. Владельцы апартаментов платят по коммерческим тарифам, которые могут превышать жилищные на 20–40%.

Можно ли сдавать апартаменты в аренду?

Да, апартаменты можно сдавать в аренду, и зачастую они позиционируются именно как инвестиционная недвижимость. Однако доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ, и при длительной сдаче могут возникнуть сложности с соседями или управляющей компанией.

Что лучше — апартаменты или квартира?

Это зависит от целей покупки. Если вы ищете постоянное жильё с возможностью прописки и социальных гарантий — выбирайте квартиру. Если вам нужна недвижимость для краткосрочной аренды, офиса с функцией ночёвки или вы не планируете постоянную регистрацию — апартаменты могут быть оправданы.

Можно ли перевести апартаменты в статус квартиры?

Теоретически возможно, но на практике это крайне сложно. Требуется перевести здание в жилой фонд, что подразумевает соответствие всем санитарным, противопожарным и градостроительным нормам для жилых домов. Такой процесс может занять годы и потребовать значительных затрат.

Влияет ли статус апартаментов на перепродажу?

Да, апартаменты сложнее продать, так как круг покупателей ограничен: без ипотеки и маткапитала их могут позволить себе только покупатели с полной оплатой. Кроме того, более высокие налоги и коммунальные платежи отпугивают многих потенциальных владельцев.

Есть ли в апартаментах лифт, мусоропровод, детская площадка?

Многое зависит от проекта. Современные апарт-комплексы часто оснащены лифтами, парковками, зонами отдыха и даже консьерж-службой, но редко имеют детские площадки или дворовую территорию, как в жилых домах. Инфраструктура ориентирована на взрослых и деловой образ жизни.

Можно ли сделать перепланировку в апартаментах?

Перепланировка в апартаментах возможна, но регулируется иначе — как для нежилых помещений. Требуется согласование с БТИ и местной администрацией, и не все изменения разрешены. В квартирах перепланировка проще, особенно если не затрагиваются несущие стены.

Что говорит закон об апартаментах?

На 2025 год в России нет отдельного закона, регулирующего апартаменты как жилое жильё. Они существуют в правовом поле как нежилые помещения. В 2021–2024 годах обсуждалась возможность ввести закон о «гостиничных апартаментах» с упрощённой регистрацией, но пока без результата.

Безопасны ли апартаменты для жизни?

С точки зрения строительных норм — да, особенно в новых проектах. Однако они могут не соответствовать требованиям к естественному освещению, вентиляции или звукоизоляции, установленным для жилых домов. Это стоит уточнять при покупке.

Какие плюсы у апартаментов?

Среди преимуществ — более низкая цена за квадратный метр (в некоторых регионах), современный дизайн, развитая инфраструктура (спа, фитнес, охрана), гибкая планировка и расположение в центре города. Апартаменты удобны для сдачи в краткосрочную аренду.

Какие минусы у апартаментов?

Основные недостатки — невозможность постоянной прописки, высокие налоги и коммунальные платежи, отсутствие ипотеки и маткапитала, сложности с перепродажей и ограниченные права собственника по сравнению с владельцем квартиры.

Можно ли участвовать в ТСЖ, если живёшь в апартаментах?

Нет, так как апартаменты находятся в зданиях, которые не являются жилыми, формально вы не являетесь «жильцом» по Жилищному кодексу. Управление зданием осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, и повлиять на её работу сложно.

Чем отличаются апартаменты от студии?

Студия — это планировка (одна комната, совмещённая с кухней), а апартаменты — правовой статус. Студия может быть квартирой, если находится в жилом доме и имеет статус жилого помещения. Апартаменты же могут быть студией, однокомнатными или многокомнатными — но всегда нежилыми по документам.

Почему застройщики строят апартаменты вместо квартир?

Строительство апартаментов выгоднее застройщикам: они не обязаны возводить социальную инфраструктуру (детские сады, школы), могут строить на землях под коммерческое использование и тратить меньше на соблюдение жилищных норм. Это позволяет снизить себестоимость и увеличить прибыль.