Как сделать ремонт в квартире до ее покупки (сделки) и не потерять деньги?

Вопрос посетителя (Иван, Москва)

Мы договорились с владельцем квартиры о ее приобретении, согласовали стоимость и основные условия сделки. Однако оформить договор купли-продажи сейчас невозможно, так как продавец получил квартиру по наследству и еще не завершил процедуру вступления в наследственные права.

Чтобы не терять время, мы хотели бы уже сейчас начать ремонтные работы в квартире: заменить отделку, обновить сантехнику и выполнить другие необходимые улучшения. Продавец не возражает против проведения ремонта, но мы опасаемся, что после того как вложим свои деньги, он может отказаться от продажи, продать квартиру другому человеку либо потребовать увеличить ранее согласованную цену.

Каким образом можно юридически оформить наши договоренности, чтобы продавец был обязан продать квартиру по установленной цене, а наши расходы на ремонт были максимально защищены в случае возникновения спора?

Вопрос перефразирован юристом

Как оформить ремонт квартиры до заключения основного договора купли-продажи и защитить свои вложения, если продавец еще не вступил в право собственности на наследственное имущество?

Начинать ремонт в квартире до официального оформления права собственности на себя возможно только с пониманием всех существующих юридических рисков и при наличии правильно оформленных документов. До момента заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности квартира юридически остается чужим имуществом, поэтому любые вложения в ее улучшение могут оказаться незащищенными.

Основные риски для будущего покупателя заключаются в следующем.

• Продавец может отказаться от дальнейшей продажи квартиры. Пока право собственности на недвижимость не перешло к покупателю, продавец сохраняет возможность изменить свое решение.

• Продавец может попытаться увеличить стоимость квартиры. После проведения дорогостоящего ремонта у него может возникнуть желание пересмотреть ранее достигнутые договоренности и потребовать дополнительную оплату.

• Покупатель может понести убытки в виде стоимости выполненных работ и приобретенных материалов. Если сделка не состоится, взыскать расходы будет затруднительно, поскольку улучшения были произведены в принадлежащем другому лицу объекте недвижимости.

Для снижения таких рисков необходимо заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Именно предварительный договор является предусмотренным законом способом закрепить обязанность сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на заранее определенных условиях.

В предварительном договоре необходимо максимально подробно описать объект недвижимости, чтобы в дальнейшем его можно было точно определить. Следует указать адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь и иные существенные характеристики.

Заключение предварительного договора создает для обеих сторон право и обязанность подписать основной договор купли-продажи на согласованных условиях. Однако сам по себе такой договор не гарантирует автоматического возмещения стоимости ремонта в случае, если сделка будет сорвана.

Поэтому рекомендуется отдельно предусмотреть в предварительном договоре условия, касающиеся проведения ремонтных работ. Необходимо прямо указать, что покупатель с согласия продавца и за свой счет производит улучшения квартиры, а при заключении основного договора стоимость объекта остается неизменной и не увеличивается из-за выполненного ремонта.

Также следует предусмотреть ответственность продавца в случае его одностороннего отказа от сделки либо необоснованного уклонения от заключения основного договора. В договоре можно закрепить обязанность продавца компенсировать полную стоимость произведенного ремонта и выплатить согласованную сторонами неустойку.

Дополнительно рекомендуется получить от продавца нотариально удостоверенное согласие на проведение ремонта. Такой документ станет серьезным доказательством того, что работы выполнялись с разрешения собственника или лица, которое впоследствии оформит право собственности.

В нотариальном согласии желательно указать, что все произведенные неотделимые улучшения квартиры, такие как отделка стен, замена напольных покрытий, потолков, инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования, переходят в состав имущества квартиры, однако при необоснованном отказе продавца от заключения основного договора он обязан возместить их стоимость согласно условиям предварительного договора.

Не менее важно сохранить доказательства всех понесенных расходов. Нужно хранить кассовые и товарные чеки на строительные материалы, договоры с ремонтными организациями или мастерами, акты выполненных работ, платежные документы, а также делать фотографии и видеозаписи состояния квартиры до начала ремонта и после его завершения.

Если продавец, заключивший предварительный договор, уклоняется от подписания основного договора купли-продажи, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ сторона, добросовестно исполнившая свои обязательства по предварительному договору, может требовать через суд заключения основного договора.

Практически правильный порядок действий будет следующим: сначала заключить предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме, подробно определить цену, срок заключения основной сделки, право покупателя на проведение ремонта и ответственность продавца за нарушение договоренностей.

После этого необходимо оформить нотариальное согласие на выполнение ремонтных работ и только затем приступать к вложению денежных средств в квартиру. Весь процесс ремонта необходимо документировать и сохранять подтверждения всех расходов.

После того как продавец завершит оформление наследственных прав и получит документы, подтверждающие право собственности, следует без промедления заключить основной договор купли-продажи и обратиться в Росреестр через МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Алексей и Марина договорились о покупке квартиры у Сергея, который ожидал завершения оформления наследства. Чтобы не откладывать переезд, они решили заранее заменить старую электропроводку, сделать ремонт ванной комнаты и обновить отделку помещений.

Перед началом работ стороны заключили предварительный договор купли-продажи, где зафиксировали цену квартиры, срок подписания основной сделки, право покупателей выполнять ремонт и обязанность продавца компенсировать стоимость улучшений в случае необоснованного отказа от продажи. Кроме того, было оформлено нотариальное согласие на проведение работ.

Позднее стоимость аналогичных квартир в районе выросла, и Сергей захотел продать жилье дороже. Однако из-за существующего предварительного договора покупатели смогли защитить свои права и потребовать исполнения ранее достигнутых договоренностей в судебном порядке.

Вывод: вкладывать деньги в ремонт до покупки квартиры можно только после надлежащего юридического оформления отношений с продавцом. Чем подробнее зафиксированы договоренности и расходы, тем выше вероятность сохранить свои деньги и получить квартиру на согласованных условиях.

Важно: информация, изложенная в данной статье, носит общий справочно-информационный характер и не является юридической консультацией. Каждая правовая ситуация имеет свои особенности и требует индивидуального анализа. Для подготовки точного правового заключения юристу необходимо ознакомиться со всеми обстоятельствами дела, имеющимися документами, доказательствами и иной значимой информацией. Применимость изложенных рекомендаций зависит от конкретных фактов, действующего законодательства и актуальной судебной практики на момент обращения.  

Использование материалов статьи без получения индивидуальной юридической консультации осуществляется на усмотрение читателя.